Книжный каталог

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление

Перейти в магазин

Сравнить цены

Категория: Книги

Описание

В книге рассматривается широкий круг вопросов, способствующих переходу управляющих организаций и профессиональному управлению многоквартирным домом.В книге сделан акцент на вопросы, не нашедшие достаточного отражения в нормативной и справочной литературе. К их числу относится: капитальный ремонт в свете внесённых в Жилищный кодекс РФ изменений, техническое освидетельствование и сертификация материалов, использование полимерных труб, уход от переплаты за тепло, выбор подрядной организации, минимальный перечень работ для содержания и ремонта общего имущества, управление многоквартирным домом на основе привязанных типовых стандартов управления и другие вопросы.Представленная в книге информация и рекомендации по её использованию могут стать для каждой управляющей компании, ТСЖ, ЖСК практическим пособием для перехода к управлению многоквартирным домом на профессиональной основе. Это особенно важно в преддверии готовящегося лицензирования управляющих организаций.Книга предназначена для работников управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, может быть использована в учебном процессе средних и высших учебных заведений и курсах повышения квалификации.

Сравнить Цены

Предложения интернет-магазинов
Вениамин Гассуль ТСЖ. Организация и эффективное управление Вениамин Гассуль ТСЖ. Организация и эффективное управление 54 р. litres.ru В магазин >>
Е. И. Борисова Принятие решения о создании ТСЖ: эмпирические выводы Е. И. Борисова Принятие решения о создании ТСЖ: эмпирические выводы 152 р. litres.ru В магазин >>
Товарищества собственников жилья Товарищества собственников жилья 15 р. piter.com В магазин >>
ТСЖ. Создание и организация деятельности. Учебное пособие ТСЖ. Создание и организация деятельности. Учебное пособие 333 р. ozon.ru В магазин >>
Справочник для руководителей и членов товарищества собственников жилья Справочник для руководителей и членов товарищества собственников жилья 175 р. ozon.ru В магазин >>
Ильичева М. Юридический справочник собственников жилья. Товарищество собственников жилья. Права и обязанности собственников жилья в сфере ЖКХ. Взаимоотношения с соседями Ильичева М. Юридический справочник собственников жилья. Товарищество собственников жилья. Права и обязанности собственников жилья в сфере ЖКХ. Взаимоотношения с соседями 104 р. chitai-gorod.ru В магазин >>
А. А. Пересецкий Анализ эффективности некоммерческих ассоциаций методом стохастической границы (на примере товариществ собственников жилья) А. А. Пересецкий Анализ эффективности некоммерческих ассоциаций методом стохастической границы (на примере товариществ собственников жилья) 79.9 р. litres.ru В магазин >>

Статьи, обзоры книги, новости

Книга - ТСЖ

ТСЖ. Организация и эффективное управление

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление

Приватизация жилищного фонда, т. е. фактическая передача его в собственность населения, обусловила переход к новым формам управления многоквартирными домами (МКД), основанным на принципах рыночных отношений и ответственности собственников квартир за принадлежащее им в МКД имущество, и созданию организации нового типа – товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Жилищный кодекс (ЖК) РФ определяет ТСЖ как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД, обеспечивая эксплуатацию этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Из указанного определения следует, что основной функцией ТСЖ является обеспечение надлежащего содержания МКД, входящего в его состав. При этом под надлежащим содержанием подразумевается содержание конструкций, помещений, оборудования или общего имущества МКД в целом, осуществляемое в соответствии с предусмотренными в нормах эксплуатации показателями. Чем ближе к этим показателям будет содержание общего имущества МКД, тем выше следует считать обобщающий показатель эффективности функционирования ТСЖ. В то же время необходимо сознавать, что этот обобщающий показатель обеспечивается эффективностью различных мероприятий, осуществляемых ТСЖ в процессе реализации его основной функции.

Создание ТСЖ и его деятельность – сложный, многоплановый процесс, требующий определенных знаний и усилий.

Во-первых, целесообразно изучить имеющийся опыт создания ТСЖ, раскрывающий многие трудности организационного плана.

Во-вторых, для каждого создаваемого ТСЖ необходимо выполнить анализ всех местных факторов, позволяющих остановить свой выбор на наиболее эффективном способе управления.

В-третьих, если такой выбор сделан, разработать систему управления ТСЖ, позволяющую перейти к профессиональному управлению.

И наконец, следует рассмотреть важные, первоочередные вопросы экономического, правового и технологического характера, оказывающие влияние на эффективное функционирование ТСЖ.

В книге предложен именно такой системный подход последовательного решения проблемы эффективного функционирования ТСЖ от его создания до перехода к профессиональному управлению.

В книге представлена система управления ТСЖ, рассматривающая профессиональное управление как необходимое условие для достижения решаемых ТСЖ задач и поставленных целей с максимальным эффектом, и позволяющая осуществлять руководство товариществом на профессиональной основе.

С учетом большого значения роли председателя правления обосновывается целесообразность и легитимность совмещения его выборной должности с оплачиваемой должностью наемного управляющего, что создаст условия для его роста как профессионального управленца в системе ТСЖ.

Рассматриваются важные актуальные вопросы экономического, правового и технологического характера, влияющие на эффективность функционирования ТСЖ.

В приложении представлены типовые стандарты предприятия, составляющие основу системы управления ТСЖ и регламентирующие порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающие функциональные обязанности и границы полномочий всех должностных лиц товарищества.

Глава 1 Организация ТСЖ

1.1. Порядок образования ТСЖ

Организация ТСЖ и регистрация его в качестве юридического лица является непростым процессом, зависящим прежде всего от состава кандидатов в члены правления.

Кем же должны быть эти люди, если в стране не готовились специалисты в области управления многоквартирными домами, да и самих ТСЖ не было? В то же время мы имеем квалифицированных специалистов в смежных областях, способных к обучению и работе в новых условиях. Например, руководители строительных подразделений, имеющие опыт не только строительства жилых домов, но и их временной эксплуатации, а также – передачи в постоянную. Да и многие специалисты в промышленности и других отраслях, молодые демобилизованные офицеры, имеющие опыт организационной работы, – все они могут в той или иной роли войти в состав управляющих органов ТСЖ и даже стать профессиональными управленцами. Кстати, все сказанное можно отнести и к специалистам управляющих компаний, да и к самим компаниям, которые пока находятся в стадии становления.

Главное заключается в другом – в мотивации, по которой человек выдвигает свою кандидатуру в управляющие органы ТСЖ, и в реальности его оценки собственных возможностей для такой работы. Кандидаты утверждают, что хотят принести пользу своему дому и бескорыстно для этого работать. Однако их, к сожалению, единицы, и это, как правило, пенсионеры, которые хотят участвовать в обсуждении проблем ТСЖ. Встречаются и карьеристы, и просто нечистоплотные люди. В большинстве своем все кандидаты действительно хотят улучшить обслуживание своих домов, готовы потратить на это силы и время и совершенно естественно и справедливо ожидают в случае успеха материальное поощрение. Однако при этом они должны иметь хотя бы минимальные знания и подготовку к такой работе, а также быть способными к изучению технических, экономических, юридических и управленческих аспектов проблем ТСЖ. В этом случае их может ждать успех.

Несмотря на то что основные правовые аспекты организации ТСЖ прописаны в Жилищном кодексе РФ и этот процесс выглядит на бумаге привлекательным и простым, на практике он имеет достаточно труднопроходимых «подводных камней». Прежде всего надо собрать инициативную группу, команду, которая взялась бы за подготовку общего собрания по созданию ТСЖ, обеспечила избрание членов этой группы в состав правления и зарегистрировала ТСЖ.

Например, организацией одного из петербургских ТСЖ занималась инициативная группа из пяти человек, которая впоследствии была избрана в состав правления. Первое организационное собрание по созданию ТСЖ было практически сорвано, так как подготовка и проведение его осуществлялись непрофессионально. К тому же была проигнорирована помощь (бесплатная) города в теоретической и практической организации ТСЖ. Это был первый урок непрофессионализма и завышенной самооценки членов инициативной группы.

После такой неудачи инициативная группа проделала титаническую организационную и разъяснительную работу и зарегистрировала ТСЖ. А это уже первый успех!

«Подводные камни» проявили себя с момента подготовки к регистрации ТСЖ. Необходимо было оформить пакет документов, отпечатать его, размножить, согласовать, утвердить и т. д. Эта работа требовала значительных трудовых и материальных затрат.

Для нормального функционирования ТСЖ требовалось осуществить заключение договоров со всеми обслуживающими организациями, а это опять же затраты, но в большем объеме. И это при фактическом отсутствии у еще не созданного и, далее, только что созданного ТСЖ каких-либо финансовых средств! Проблема требует заранее продуманного способа ее решения в рамках действующего законодательства. В рассматриваемом ТСЖ она была решена главным образом за счет вхождения в состав правления лиц с юридическим образованием и опытом работы, которые, не считаясь со временем, готовили и оформляли все необходимые документы. Финансовые проблемы решались за счет личных средств в расчете на будущее вознаграждение.

Первым положительным эффектом работы правления упомянутого ТСЖ после его регистрации следует признать разумный подход к выбору обслуживающих организаций, юридически грамотное и экономически оправданное заключение с ними договоров и составление на их основе сметы доходов и расходов, реализация которой позволила не только несколько улучшить обслуживание домов, но и получить экономию. Вряд ли при каком-либо другом методе управления можно было в первый год получить экономию и создать финансовый резерв.

Практика показала, что правление должно выступать единой командой, ведущая роль в которой отводится председателю. При этом каждому члену правления отводится сфера его ответственности, подкрепленная правами и соответствующая его профессиональным возможностям. В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Гармония не всегда достигается сразу, и перераспределение обязанностей не следует рассматривать как негативное явление, особенно в начальный период деятельности ТСЖ, когда на практике проявляются деловые качества и потенциальные возможности каждого члена правления.

Так, в одном из ТСЖ председателем был избран человек с производственным опытом, и ему была отведена роль контролера за текущим состоянием дома, в то время как все финансовые и экономические вопросы фактически решались другими людьми. Налицо явное несоответствие между правами и обязанностями. Проще говоря, председатель в первую очередь отвечает за все и ему подчиняются все, он не должен ограничиваться оперативной работой.

Ситуация подсказала лучший выход из создавшегося положения: председатель был переизбран, а для выполнения текущей работы по содержанию домов был взят на работу по найму главный инженер. Но это был только первый шаг к профессиональному управлению. Многообразные вопросы жизнедеятельности ТСЖ (а их много – начиная от составления финансового плана, обеспечения сбора платы с жильцов, расчета с обслуживающими организациями и заканчивая организацией капитального ремонта, общего собрания и т. д.) также следует решать на профессиональной основе. Для этого надо либо взять по найму управляющего со стороны, либо принять на работу в этом качестве избранного председателя правления, совместив в одном лице штатную оплачиваемую должность с избранной неоплачиваемой. Второй вариант предпочтительнее в сравнительно небольших (500-1000 квартир) ТСЖ, в которых обслуживание и текущий ремонт домов осуществляется силами привлеченных организаций. Этот вариант не противоречит законодательству РФ и имеет преимущество: ставит у руля управления ТСЖ не наемного управляющего, а председателя правления. Легитимность, при соблюдении определенных условий, такого решения будет обоснована в главе 2. При этом у председателя появляется возможность сосредоточиться на экономических вопросах, играющих решающую роль в перспективном развитии ТСЖ: анализе результатов деятельности, экономическом обосновании предлагаемых организационно-технических решений, грамотном составлении финансового плана и выявлении причин перерасхода по отдельным его разделам и т. п. Таким образом, к председателю не только предъявляются повышенные требования, но и создаются условия для их реализации в качестве оплачиваемого должностного лица с широкими полномочиями и большой ответственностью.

Источник:

detectivebooks.ru

ТСЖ – основные принципы работы

ТСЖ – основные принципы работы

Управлять и содержать многоквартирный дом сложно. Если на содержание дома достаточно уплаты жильцами коммунальных платежей, то для эффективного управления всеми делами такого объекта недвижимости требуется организованная группа людей, которые будут действовать исключительно в интересах собственников такого имущества и развивать его инфраструктуру. В этих целях жильцами дома создаётся товарищество собственников жилья. Что это такое и какие основные принципы работы ТСЖ рассказывается в данной статье.

ТСЖ – организация, некоммерческое объединение граждан, являющихся собственниками жилья в многоквартирном доме, которое создаётся с целью управления этим домом. ТСЖ осуществляет обеспечение ведения хозяйственной деятельности дома и земли, прилегающей к данному объекту недвижимости; такая деятельность может выражаться в эксплуатации общего имущества, могут строиться дополнительные помещения, сдаваться в аренду или, напротив, заключаться договора найма.

Регистрация ТСЖ происходит в общем порядке с юридическими лицами; регулируется деятельность данного товарищества Жилищным кодексом РФ. Создаётся ТСЖ собственниками жилья в многоквартирном доме с целью управления им, а также для получения прибыли при осуществлении такой деятельности: от пользования принадлежащим ТСЖ имуществом, выполнением работ или оказанием услуг его членами.

Процесс создания ТСЖ следующий:
  1. Проводится общее собрание собственников квартир в доме в соответствии со ст.45-48 Жилищного кодекса РФ;
  2. Большинством голосов на собрании принимается решение о создании ТСЖ.

Чтобы стать членом ТСЖ, собственнику квартиры необходимо написать заявление в высший орган правления общества – общее собрание членов. Оно избирает Правление – это постоянно действующий исполнительный орган, главой которого является Председатель правления ТСЖ – он избирается путём голосования членов общества, выступает от его имени без доверенности, вправе подписывать все документы ТСЖ. Данные органы управления избираются сроком до 2 лет; для повторного назначения на должности нет ограничений. Для контроля финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ избирается Ревизионная комиссия. В одном доме может быть избрано только одно ТСЖ, однако оно может обслуживать несколько домов одновременно.

Основным нормативно-правовым актом ТСЖ является его устав. Принцип работы такого общества основывается на голосовании и последующим подсчётом голосов , порядок которого прописывается в уставе либо основывается на положениях Жилищного кодекса РФ. Подсчёт голосов происходит на общем собрании членов ТСЖ; существует несколько вариантов голосования:

  • число голосов рассчитывается в пропорции к общей площади помещений; чем больше квартира – тем больше голосов. Таким образом, собственник нескольких квартир имеет больший процент голосов по сравнению с другими членами;
  • расчёт голосов из принципа «один член – один голос» вне зависимости от числа квадратных метров, принадлежащих членам общества;
  • принцип «одно помещение – один голос».

При установлении принципа подсчётов голосов ТСЖ необходимо учитывать возможность манипуляции со стороны собственников жилья и последующие возникающие сложности управления товариществом.

Эффективность работы ТСЖ

Для жильцов дома очень важно, чтобы ТСЖ осуществляло свою деятельность с максимальной эффективностью. Поэтому необходимо совершенствовать процесс управления дома. Прежде всего, это создание комфортного рабочего места, оборудование его средствами связи – городской телефон, сайт в интернете, мощная справочная служба, ответственные и высококвалифицированные рабочие. Необходимо наличие обратной связи со всеми членами ТСЖ и просто жителями дома, которые будут вносить предложения по улучшению деятельности товарищества, поднимать существующие проблемы дома.

Для решения текущих проблем, связанных с хозяйственной деятельностью дома, необходимо налаживать связи с организациями, оказывающими различные услуги населению. Это могут быть фирмы, осуществляющие строительные, электромонтажные работы, аренду снегоочистительной техники, услуги по озеленению территории. Слаженная работа с администрацией муниципального образования является гарантом получений субсидий и дотаций от государства на улучшение инфраструктуры дома. Договоры с коммунальными службами, заключённые на выгодных условиях для ТСЖ, позволят экономить денежные средства собственников жилья и избежать чрезвычайных происшествий в деятельности дома.

Важным фактором для деятельности ТСЖ является доверие его членов к управляющим органам товарищества. В связи с этим необходимо проводить собрания собственников жилья, решать вопросы коллективно, предоставлять прозрачную отчётность товарищества для его членов.

Таким образом, у ТСЖ есть как свои недостатки, так и преимущества. С одной стороны такое объединение собственников жилья является одной из форм самоуправления, позволяет решать проблемы дома с помощью инициативы его жильцов, а также дат возможность широкому кругу заинтересованных лиц принимать непосредственное участие в решении вопросов функционирования дома. Недостатком же ТСЖ является нежелание жильцов дома заниматься решением проблем такого характера, платить членские взносы.

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

Для тех, кто хочет иметь собственную квартиру недалеко от города по доступным ценам.

Избежать рисков приобретения квартиры в новостройке. Фиксированный срок, возможность обратного выкупа или готовая квартира.

Источник:

ack1.ru

Юридические услуги

Юридические услуги

Общество с ограниченной ответственностью (или ООО) - это юридическое лицо, правовое положение которого регулируется в основном Законом №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". В этом же законе дано определение данной формы собственности, которое можно выразить как предприятие, созданное одним или несколькими лицами для извлечения прибыли. Одним из характеризующих признаков ООО является то, что участники (учредители) Общества не отвечают по обязательствам самого ООО и несут риск убытков только суммой внесенной ими в уставной капитал предприятия. Наши специалисты помогут открыть ООО или ликвидировать ООО в срок!

Юридический адрес

Юридический адрес - это адрес места нахождения исполнительного органа юридического лица, без которого невозможна государственная регистрация фирм. Наш юридический центр оказывает услуги по предоставлению юридических адресов (в Казани и других городах Татарстана) с сопроводительными документами.

Регистрация ИП

Индивидуальный предприниматель (или ИП) - это физическое лицо, зарегистрированное как предприниматель без образования юридического лица, но фактически обладающее всеми правами юридических лиц. В отношении ИП применяются правила Гражданского кодекса регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев, когда для предпринимателей прописаны отдельные статьи законов, либо правовых актов. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом! Хотите создать или закрыть ИП? Тогда обращайтесь к нам!

Допуски СРО

Для выполнения определенных работ, в частности, в строительстве, проектировании и изыскании, или в области энергоаудита - требуется наличие допуска СРО. Наша компания оказывает содействие по вступлению в СРО г.Казани и Москвы (все СРО официально зарегистрированы в реестре Ростехнадзора). При оформлении допуска СРО мы совершенно бесплатно предоставим специалистов и подготовим необходимый пакет документов. Вступить в СРО можно за 1 день! Кроме того, мы дарим всем нашим клиентам страховку на 1 год и вступительный взнос.

Лицензии МЧС России

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации некоторые виды деятельности разрешается вести только при наличии лицензии, например, на монтаж, ремонт и обслуживание средств обеспечения пожарной безопасности. В настоящее время лицензии МЧС выдают на 11 видов деятельности (бессрочно).

Центр Содействия "Казань" оказывает полный комплекс услуг по получению лицензий МЧС России на монтажные работы: от подготовки заявлений в лицензирующий орган до подбора квалифицированных сотрудников, помещений и оборудования для осуществления лицензируемого вида деятельности.

Источник:

zakon16.ru

Вениамин Гассуль ТСЖ (товарищество собственников жилья)

Вениамин Гассуль ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление

Похожие главы из других книг Товарищество

Товарищество Когда заняться бизнесом решают несколько человек, они обычно создают товарищество. Как в случае единоличного владения, доля доходов каждого совладельца отражается в его персональной налоговой декларации. В зависимости от характера бизнеса товарищества

Эффективное управление капиталом

Эффективное управление капиталом Я уже упоминал, что в большинстве частных трейдинговых фирм трейдеры лишены удовольствия, работать с 50-миллионными счетами. Возможно, это совсем неплохо, ибо в противном случае, при отслеживании раздутых позиций наших молодых и горячих

«Прибыль собственников»

«Прибыль собственников» Инвесторы, по мнению Уоррена Баффета, должны обращать внимание на то, что балансовая прибыль в расчете на акцию – это только отправная точка определения экономической ценности бизнеса, которым занимается компания. «Прежде всего, необходимо

Глава ХII. Организация производства (продолжение). Управление предприятием

Глава ХII. Организация производства (продолжение). Управление предприятием § 1. До сих пор мы рассматривали управленческий труд главным образом на предприятиях обрабатывающей промышленности или другой отрасли, применяющих в значительной степени физический труд. Теперь,

Полное товарищество

Полное товарищество Полное товарищество является одной из организационно-правовых форм юридического лица, отличающееся от других соединением личного участия и имуществ его членов для совместной организации предпринимательской деятельности. Полное товарищество

3. Коммандитное товарищество

3. Коммандитное товарищество Коммандитным товариществом (товариществом на вере) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим

3. Полное товарищество

3. Полное товарищество Полное товарищество создается на добровольных началах. Участники полного товарищества заключают договор и ведут предпринимательскую деятельность на совместной основе.Характерной чертой полного товарищества является имущественная

Для собственников жилья

Для собственников жилья Лучшим вариантом для страны было бы сокращение величины основной суммы ипотечного долга. Это ослабило бы для заемщика стимул объявлять себя неплатежеспособным и привело бы к тому, что в тяжелом положении по выплате ипотечных кредитов оказалось

6. Неужели нынешний класс собственников не понимает этого?

6. Неужели нынешний класс собственников не понимает этого? Отдельные его представители прекрасно понимают и явно встревожены грядущим социальным взрывом, Национальной революцией, которая перераспределит собственность ради интересов ускоренного промышленного

Легализация активов через вклады собственников и учредителей предприятия Глава 43. Эффективное управление портфелем клиентов

Глава 43. Эффективное управление портфелем клиентов Риелтор-новичок стремится реагировать на каждую заявку и просьбу клиента, полагая, что это «клиентоориентированность», которая приведет к успеху. Но такая работа обычно приводит не к успеху, а к перегрузкам, стрессам и,

9 Создайте коллектив собственников

9 Создайте коллектив собственников Создать действенную производственную культуру – одно дело, а использовать эту культуру для получения реального стратегического преимущества – другое.Большая часть достигнутого Dell успеха является заслугой наших сотрудников. Но

Организация, управление и руководство

Организация, управление и руководство Организация есть сбор элементов, объединение их в целое, установление отношений и связей — и все. Управление есть воздействие на движение объектов, изменение траектории этого движения. Управление возможно, только если объект,

29. ПРОСТОЕ ТОВАРИЩЕСТВО НАУЧАЮЩАЯСЯ ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ЗНАНИЕМ

НАУЧАЮЩАЯСЯ ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ЗНАНИЕМ В научающихся организациях очень много времени уделяется вопросам развития и совместного использования знаний, важных для их стратегического успеха. Проблема заключается в том, что трудно уловить знания, не выраженные

Глава 9. Более эффективное управление временем с помощью метода Сильвы

Глава 9. Более эффективное управление временем с помощью метода Сильвы Когда менеджер обучается технике более эффективного управления временем, он начинает пересматривать свои приоритеты, планы, последовательность действий. Он в большей мере пользуется авторитетом и

Источник:

econ.wikireading.ru

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление

1.2. Управление ТСЖ как один из эффективных способов управления многоквартирным домом

1.2. Управление ТСЖ как один из эффективных способов управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ определил три способа управления многоквартирным домом, наибольшее распространение из которых получили управление товариществом собственниками жилья и управляющей организацией. Оба способа дееспособны, и выбор одного из них зависит от знания особенностей каждого и местных условий, определяющих целесообразность этого выбора.

Управление ТСЖ, имея определенное преимущество в вопросах реального влияния и контроля за качеством работ и услуг, а также за расходованием финансовых ресурсов, требует обязательного учета и соблюдения многих факторов, определяющих выбор этого способа управления и его эффективное функционирование.

Управление ТСЖ предполагает нахождение всех финансовых ресурсов общества в его распоряжении. Это условие не только позволяет осуществлять управление всеми финансовыми потоками, проходящими через ТСЖ, в интересах товарищества, но и возлагает на ТСЖ полную ответственность за нормальную эксплуатацию МКД и финансовую стабильность ТСЖ. При этом подразумевается, что всю оперативную работу по управлению ТСЖ осуществляет правление во главе с председателем в пределах полномочий, предоставленных ему ЖК РФ и уставом товарищества.

При таком способе управления ТСЖ самостоятельно заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями; составляет смету доходов и расходов и на ее основе – финансовый план; определяет состав и стоимость работ по текущему и капитальному ремонту; осуществляет хозяйственную деятельность по сдаче общего имущества в аренду и производству других работ, разрешенных ЖК РФ; обеспечивает оперативное решение вопросов по заявкам владельцев жилых и нежилых помещений; участвует в подготовке, проведении и сдаче работ по капитальному ремонту МКД с использованием субсидий в соответствии с требованиями федерального и регионального законодательства; обеспечивает своевременную сдачу необходимой отчетности и перечисление всех налогов, сборов и отчислений, предусмотренных законодательством; обеспечивает своевременный расчет оплаты за коммунальные услуги и контролирует ее перечисление на расчетный счет ТСЖ; отстаивает в судах интересы ТСЖ по спорным вопросам; следит за изменениями в федеральном и региональном законодательстве; организует проведение общих собраний членов ТСЖ и собственников квартир, не являющихся членами ТСЖ.

Это далеко не полный круг вопросов, входящих в компетенцию и обязанность ТСЖ. Но даже этого перечня вполне достаточно для того, чтобы признать необходимость решения задач, стоящих перед ТСЖ, с профессиональных позиций. В ТСЖ вряд ли найдется «готовый» специалист в области управления товариществом: их никто не готовил, да и сами ТСЖ появились не так уж давно. Несмотря на это, в ТСЖ могут быть добросовестные люди, способные и желающие взять на себя все бремя ответственности за функционирование МКД, исходя из понимания того, что от результата этой работы будет в значительной мере зависеть состояние их собственной среды обитания в масштабе жилого дома и прилегающей к нему территории. Кроме того, эти люди должны обладать определенными знаниями и опытом работы, которые могли бы стать основой для перехода к профессиональной деятельности по управлению ТСЖ. При отсутствии в ТСЖ таких людей вряд ли имеет смысл переходить к рассматриваемому способу управления МКД.

Таким образом, по нашему мнению, главным критерием в принятии решения об управлении ТСЖ является человеческий фактор, т. е. наличие людей, по своим деловым и моральным качествам, жизненному и производственному опыту, способностям к обучению и использованию имеющегося теоретического материала и практического опыта готовых взять на себя обязанности по управлению ТСЖ. Из таких целеустремленных людей очень быстро, несмотря на неизбежные ошибки, могут вырасти настоящие профессионалы по управлению ТСЖ.

Другим фактором, влияющим на выбор способа управления, можно считать техническое состояние МКД. При существенно изношенных инженерных коммуникациях и строительных конструкциях здания потребуются опытные управленцы и инженеры строительных специальностей для проведения текущего и капитального ремонта здания при ограниченном количестве финансовых ресурсов. Отсутствие в ТСЖ таких специалистов предопределяет отказ на первом этапе становления ТСЖ от управления МКД собственными силами при наличии потребности в значительных объемах ремонтных работ.

Еще одним фактором, влияющим на выбор способа управления МКД, является количество домов и квартир, входящих в ТСЖ. С одной стороны, управление одним МКД с одной-двумя сотнями квартир обеспечивает тесный контакт правления со всеми собственниками квартир и оперативное решение возникающих вопросов по обслуживанию дома. С другой стороны, увеличение количества домов и квартир, а следовательно, и величины денежных средств, поступающих на расчетный счет ТСЖ, создает реальные предпосылки для широкого использования финансовых ресурсов и привлечения специалистов для консультативной помощи в решении отдельных вопросов, связанных с юридическими, экономическими, инженерными и другими аспектами управленческой деятельности.

В то же время такое увеличение состава МКД, входящих в ТСЖ, не способствует укреплению связей правления с владельцами квартир, а, наоборот, ослабляет их, неизбежно приводит к организации промежуточных звеньев в системе управления. В итоге можно превысить допустимый предел управляемости и существенно снизить эффективность управления ТСЖ.

Вопрос требует тщательного экономического анализа с учетом многих факторов, и в первую очередь человеческого фактора.

На основании изложенного можно предположить, что на начальной стадии функционирования ТСЖ целесообразно ограничиться вхождением в него от одного до трех МКД с общим количеством квартир порядка пятисот.

Рассматривая положительные качества управления ТСЖ, следует отметить следующее.

Мотивация органов управления ТСЖ направлена на улучшение коммунального обслуживания жильцов МКД и поддержание в исправном состоянии инженерных коммуникаций и строительных конструкций МКД. Такая мотивация естественна для всех членов правления ТСЖ во главе с председателем, которые, являясь собственниками квартир в МКД, входящем в состав ТСЖ, безусловно заинтересованы в качественной эксплуатации МКД и обеспечении долговременного функционирования в рабочем режиме всех конструктивных элементов здания. Такая мотивация способствует принятию управленческих решений в интересах всех членов ТСЖ и собственников квартир, находящихся в домах, входящих в состав ТСЖ.

При управлении ТСЖ все финансовые ресурсы находятся в распоряжении товарищества, что исключает их нецелевое использование. Имеющие место отдельные случаи финансовых нарушений со стороны недобросовестных председателей и членов правления лишь подтверждают общее правило об использовании в ТСЖ поступающих денежных средств по назначению.

Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ не ставит целью получение прибыли. При превышении доходов над расходами ТСЖ может относить разницу, например, в резервный фонд, образованный в соответствии с утвержденным общим собранием членов ТСЖ порядком образования специальных фондов. При этом важно отметить, что указанная разница не рассматривается как прибыль и с нее не уплачивается соответствующий налог.

И наконец, необходимо указать на максимальную приближенность управляющих органов ТСЖ к собственникам квартир, что обеспечивает оперативность в решении всех возникающих у проживающих в МКД проблем. В этом смысле ТСЖ в определенной степени воплощает лучшие качества, свойственные управдомам прошлых лет.

Таким образом, можно сказать, что присущие управлению ТСЖ при определенных условиях положительные качества позволяют отдать предпочтение именно такому способу управления МКД – как обеспечивающему эффективное функционирование ТСЖ.

Для объективной оценки этого утверждения следует рассмотреть и другой способ управления МКД, осуществляемый управляющей организацией.

Управляющая организация получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей организации заключаются в следующем.

Управляющая организация относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, а следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к улучшению обслуживания МКД у управляющей организации иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая организация отличается масштабом своей деятельности, т. е. возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей организации профессиональных работников различных специальностей: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно-техническим и другим работам, психологов. Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей организации.

Управляющая организация отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, т. е. способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой-либо причине одного из руководителей организации. Так, например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении. В управляющей организации в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, так как в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал.

Масштаб деятельности управляющей организации должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.

Задача весьма сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих организаций.

Управляя значительным количеством МКД, управляющая организация имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций. Кроме того, при производстве работ капитального характера появляется возможность их выполнения последовательно – от одного объекта к другому, что значительно сокращает время выполнения работ на каждом МКД.

Возвращаясь к основной цели управляющей организации, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей организации создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития организации. Полученная прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы организации и качества обслуживания МКД.

Похожие главы из других книг Первая фаза ГОТОВЫ ЛИ ВЫ МОРАЛЬНО К ТОМУ, ЧТОБЫ СТАТЬ ИНВЕСТОРОМ? Рычаг управления инвестора № 1 Управление собой

Первая фаза ГОТОВЫ ЛИ ВЫ МОРАЛЬНО К ТОМУ, ЧТОБЫ СТАТЬ ИНВЕСТОРОМ? Рычаг управления инвестора № 1 Управление

Дезинформация как один из самых эффективных элементов контрразведки 48. ДЕСЯТЬ ПУНКТОВ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ДЕРЖАТЬ ПЕРЕД ГЛАЗАМИ, ГОТОВЯСЬ К ВЫСТУПЛЕНИЮ ОДИН НА ОДИН

48. ДЕСЯТЬ ПУНКТОВ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ДЕРЖАТЬ ПЕРЕД ГЛАЗАМИ, ГОТОВЯСЬ К ВЫСТУПЛЕНИЮ ОДИН НА ОДИН Многие из тех, кто занимается сбытом товаров, выступают исключительно один на один.Чтобы заработать на жизнь таким способом, нужно многое уметь. И главное тут – никогда не

Правила эффективных заголовков

Правила эффективных заголовков Заголовок – первое и, возможно, единственное, что пользователь прочитает в вашем тексте. Поэтому его важность нельзя недооценивать. Особенно это актуально сейчас, когда многие используют специальные программы-агрегаторы новостей (RSS) для

ГЛАВА 2. Один, один, совсем один. Экономическое положение изолированного индивида

ГЛАВА 2. Один, один, совсем один. Экономическое положение изолированного

Характеристики эффективных команд

Характеристики эффективных команд Д. Каценбач и Д. Смит выделяют следующие характеристики эффективных команд:• Команды являются основными единицами эффективности для большинства организаций. Они объединяют навыки, опыт и интуицию нескольких человек.• Работа в

Глава 30 Маркетинг «один на один»

Глава 30 Маркетинг «один на один» Технологии работают рука об руку с нашей гордостью – маркетингом. С отличной рекламой обычно ассоциируются слова «классная, стильная, смешная, потрясающая». Тем не менее большинство людей просто хотят знать, почему они должны покупать

Управление бизнес-процессами как составная часть «управления»

Управление бизнес-процессами как составная часть «управления» Данный тип управления должен обеспечить реализацию целей бизнеса и стратегии организации. Такое управление осуществляется линейным руководством (или хозяевами бизнес-процессов), и его нельзя поручить

1. Отдельное расположение – один человек, один станок

1. Отдельное расположение – один человек, один станок Это простейший вид расстановки. Каждый станок обслуживал один рабочий. Этот рабочий устанавливал на станок деталь, которую нужно было обработать, и включал его. Пока станок выполнял резку, он либо просто наблюдал за

Инструментарий для эффективных совещаний

Инструментарий для эффективных совещаний Часто люди воспринимают совещания как тяжелую повинность, однако совещание все-таки может быть плодотворным, причем любое собрание может дать феноменальные результаты. Для этого существует немало эффективных инструментов. И

4.1 Стратегия и тактика – принятие эффективных решений

4.1 Стратегия и тактика – принятие эффективных решений Стратегическое планирование – это основа ведения успешного бизнеса. Как и на поле сражения, тактика важна, однако именно стратегия позволяет выиграть не одну битву, а всю войну. Когда-то Кутузов спалил Москву,

Как раскрутить свой сайт БЕСПЛАТНО: пять самых эффективных способов

Как раскрутить свой сайт БЕСПЛАТНО: пять самых эффективных способов Начну с бесплатных способов, которые позволят стабильно привлекать заинтересованных клиентов. И это не будет стоить ни копейки!Конечно, потребуется некоторое количество времени и сил, чтобы эти способы

Ключевые характеристики эффективных посланий

Ключевые характеристики эффективных посланий В этом разделе дается несколько подсказок, как создать эффективные послания. Основой для ваших посланий послужат ответы на три главных вопроса: Что узнала из них целевая аудитория? Какие убеждения у нее должны

Бизнес-модели «один за один»: TOM’S – не только обувь, но и солнечные очки

Бизнес-модели «один за один»: TOM’S – не только обувь, но и солнечные очки Бизнес-модель компании TOM’S Shoes – бесплатная передача одной пары обуви нуждающемуся человеку за каждую проданную пару – кажется несколько рискованной в условиях рецессии, при которой небольшие

Практическая работа и разработка эффективных действий

Практическая работа и разработка эффективных действий ? Принимая во внимание нашу работу сегодня и ваши краткосрочные и долгосрочные цели, какие действия вы готовы совершить на этой неделе?? Что вы сделаете на этой неделе, чтобы приблизить достижение

Особая эффективность беседы один на один

Особая эффективность беседы один на один Вы, вероятно, сталкиваетесь с потребностью донести свою идею отдельным людям чаще, чем группам людей. И вы, вероятно, знаете, как трудно это бывает порой. Вам в ответ кивают головой, вам говорят «да», «я понимаю», «никаких

Источник:

econ.wikireading.ru

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление в городе Нижний Новгород

В данном интернет каталоге вы имеете возможность найти ТСЖ (товарищество собственников жилья). Организация и эффективное управление по доступной цене, сравнить цены, а также найти другие книги в группе товаров Книги. Ознакомиться с параметрами, ценами и обзорами товара. Доставка выполняется в любой город РФ, например: Нижний Новгород, Томск, Уфа.